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ESQUEMA SIMPLIFICADO DE LAS NORMAS QUE REGULAN LAS  TASACIONES A VALOR DE MERCADO DE BIENES RAÍCES AL AMPARO DE LA LEY N° 20.780.-

 

1.- Con la publicación de la Ley N° 20.780, la normativa tributaria grava con Impuesto a la Renta el mayor valor en la venta de inmuebles, estableciendo ciertas excepciones o situaciones especiales para las personas naturales.

2.- En síntesis, se debe distinguir entre los bienes adquiridos hasta antes del 1º de enero de 2004. Si la adquisición fue realizada antes de 1º de enero de 2004, el mayor valor obtenido en la enajenación no tributa (se aplican las normas actualmente vigentes).

 Los bienes adquiridos desde el 1º de enero de 2004 en adelante, que se enajenen a contar del 1° de enero de 2017, se someterán a  tributación, considerándose un ingreso renta la ganancia de capital.-

 3.- Constituirá ingreso no renta únicamente la parte de la ganancia que no exceda de 8.000 UF, independientemente del número de:

- bienes raíces que posea el contribuyente, y

-  las enajenaciones realizadas.

4.- Para que esa  ganancia de capital no superior a 8.000 U.F. constituya un ingreso no renta deben cumplirse los siguientes requisitos copulativos:

A.- Enajenante debe ser una persona natural residente o domiciliada en Chile;

B.- Adquirente debe ser una entidad no relacionada;

C.- La enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido los plazos que se señalan a continuación:

C.1.- Tratándose de bienes raíces que resulten de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde la adquisición del bien raíz que fue subdividido o de los derechos o cuotas que recaen sobre éste.

C.2.- Tratándose de la venta de edificios por pisos o departamentos construidos por el contribuyente, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde su construcción.

C.3.- Tratándose de bienes raíces no comprendidos en las dos hipótesis anteriores, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo igual o superior a un año contado desde su adquisición.

 

5.- Por su parte, si se cumplen los requisitos mencionados, pero se excede el límite de las 8.000 UF, el exceso se encontrará afecto, en el año en que se produzca, a:

Impuesto Global Complementario en carácter de único, con la posibilidad de re liquidarse durante el tiempo que el contribuyente fue dueño del bien raíz (máximo de 10 años); o

 Impuesto único y sustitutivo de 10%, aplicado sobre base percibida.

 

6.- Para estos efectos, la ganancia tributable es la diferencia entre el costo de adquisición reajustado y el valor de enajenación.

 

7. - )  El valor de adquisición, reajustado se puede acreditar:

A.- Incorporando al valor de adquisición los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien, efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante y hayan sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante el SII,

B.- El avalúo fiscal del bien respectivo, vigente al 1 de enero de 2017, reajustado de acuerdo a la variación del IPC entre el mes de diciembre 2016 y el mes anterior al de la enajenación.

C) El valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la ley Nº20.780, de 29 de septiembre de 2014 . Esta tasación deberá ser comunicada al SII hasta el 31 de diciembre de 2015, en la forma que dicho organismo establece.

8.-)  Determinación del mayor valor obtenido en la enajenación de los citados bienes, y tributación que les afecta: Se debe deducir del precio o valor asignado a la enajenación, el costo  de dicho inmueble, determinado en los términos precedentemente indicados y no pagará impuesto hasta las 8.000 UF, por todas las enajenaciones, efectuadas a partir del 1° de enero de 2017. En otras palabras, se tendrá a partir del 1° de enero de 2017 disponible el equivalente a 8.000 UF para efectos de considerar la liberación de tributo el mayor valor obtenido por el conjunto de las enajenaciones de bienes raíces que efectúen a contar de esa fecha.

A partir de esa fecha, el mayor valor obtenido por el contribuyente, irá sumándose y gozando del carácter de INR ( INGRESO NO RENTABLE) hasta completar el referido límite de 8.000 UF, independiente del número de enajenaciones que haya efectuado, del número de bienes raíces que sean de su propiedad o de los ejercicios comerciales en que se hayan efectuado las enajenaciones (no existe plazo para efectos de agotar dicho límite).

El Servicio mantendrá a disposición de los contribuyentes los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado

9.- ) Cómputo de los plazos señalados. Deberá estarse a la fecha de la inscripción del respectivo título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.-

*** Si el enajenante adquirió el dominio de los bienes por sucesión por causa de muerte, para efectos del cómputo de los plazos deberá estarse a la fecha de la apertura de la sucesión, la que de acuerdo al artículo 955 del Código Civil, corresponde al momento de la muerte del causante

II.- ) RESOLUCIÓN EXENTA 127 DEL SII, ESTABLECE PROCEDIMIENTO PARA COMUNICAR TASACIONES A VALOR DE MERCADO DE BIENES RAÍCES AL AMPARO DE LA LEY N° 20.780.-

1.- )  Esta tasación deberá ser comunicada al SII hasta el 31 de diciembre de 2015, para los efectos de determinar el mayor valor en la enajenación de bienes raíces, adquiridos a contar del 1° de enero de 2004 que se enajenen a contar del 1° de enero de 2017, a la Dirección Regional correspondiente a su domicilio, mediante el Formulario N° 2897: denominado “Formulario de comunicación de tasación a valor de mercado de bienes raíces, Ley N° 20.780, de 2014”, y su anexo Formulario N° 2897.1. Se encuentran disponibles en la página web de este Servicio.

2.-) Sin perjuicio de lo anterior, a contar del 1° de enero de 2015, los contribuyentes podrán efectuar esta comunicación a través de un formulario electrónico que estará disponible en la página web de este Servicio (www.sii.cl).-

3.- El Servicio procederá a verificar, cuando corresponda, que el valor de mercado informado se encuentre acreditado fehacientemente con los antecedentes que consideró para informar dicho valor.

4.- Los antecedentes que pueden servir al contribuyente para acreditar el valor de mercado informado al Servicio consisten en:

4.1.- Tasación comercial efectuada por una entidad bancaria.

4.2.- Tasación comercial efectuada por un tasador o por una empresa o profesional del rubro inmobiliario. 4.3.- Copia de tasaciones comerciales de inmuebles de características y ubicaciones similares, en la localidad respectiva.

5°) Podrá presentarse solamente un formulario por inmueble, UNA SOLA VEZ.-  


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